住宅ローン返済中の自宅
賃貸に出すリスク
契約違反・税金
住宅ローン返済中に自宅を賃貸に出すことは可能か？
「住宅ローンを返済中の自宅を賃貸に出したい」と考える人は少なくありません。
たとえば、転勤・相続・ライフスタイルの変化などで住まなくなった家を活用する方法として賃貸を検討するケースがあります。
しかし、住宅ローンを組んでいる自宅を無断で貸し出すと契約違反になる可能性があり、銀行からペナルティを受けるリスクがあります。
また、所得税・固定資産税の負担が増える可能性もあるため、注意が必要です。
本記事では、住宅ローン契約の制約、税金の影響、合法的に貸す方法について詳しく解説していきます。
【住宅ローン契約】自宅を貸すと契約違反になるのか？
住宅ローン契約で定められている「居住義務」とは？
多くの住宅ローン契約には「本人またはその家族が居住すること」が条件として明記されています。
これを「居住義務」といい、金融機関は「住むための住宅」に対して低金利の住宅ローンを提供しています。
しかし、居住用ではなく賃貸に出す場合は「投資用不動産」とみなされるため、住宅ローンの適用外となる可能性が高くなります。
無断で貸し出した場合のリスク（契約違反・一括返済請求・信用情報）
住宅ローン契約で定められた居住義務に違反すると、以下のようなペナルティが発生する可能性があります。
✅ 契約違反として住宅ローンの一括返済を求められる
✅ 低金利住宅ローンから投資用ローン（金利が高い）への変更を迫られる
✅ 金融機関の信用を失い、将来の借り換えや追加融資が難しくなる
銀行に相談すれば許可されるケースとは？
すべてのケースで住宅ローン中の賃貸が禁止されているわけではありません。
以下のような「やむを得ない事情」がある場合、金融機関が特例として認めるケースがあります。
✅ 転勤による一時的な不在（将来的に戻る予定がある）
✅ 親の介護で同居するための一時的な貸し出し
✅ 災害や事故で住めなくなり、やむを得ず賃貸にする場合
このような事情がある場合、事前に銀行へ相談することで契約違反を回避できる可能性があるため、必ず相談しましょう。
【税金の影響】住宅ローン中の自宅を賃貸すると課税対象はどうなる？
賃貸収入にかかる所得税と確定申告の義務
住宅ローンを返済中の家を貸し出すと、家賃収入は「不動産所得」として所得税の課税対象となります。
✅ 年間20万円以上の不動産所得がある場合は確定申告が必須
✅ 賃貸収入から必要経費（ローン利息・修繕費・管理費など）を差し引いた金額が課税対象
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）はどうなる？
住宅ローン控除は「自分が住んでいる住宅」が条件のため、賃貸に出した時点で適用外になります。
✅ 賃貸期間中は住宅ローン控除を受けられなくなる
✅ 転勤などで一時的に賃貸し、再び自分で住めば適用復活の可能性あり
【具体的な対応策】自宅を貸す場合にやるべきこと
銀行への事前相談と承諾の取得
- 必ず銀行へ相談し、承諾を得ること
- 「転勤による一時的な貸し出し」などの正当な理由を伝える
住宅ローンの借り換え（賃貸用ローンへの変更）
- 銀行が認めない場合、投資用ローン（アパートローン）へ変更する必要あり
- 金利が上がる可能性が高いため、収支シミュレーションを慎重に行う
まとめ｜住宅ローン返済中の自宅賃貸は慎重な判断を！
住宅ローン返済中に自宅を賃貸に出す場合は、必ず銀行と税金のリスクを確認し、適切な手続きを踏むことが重要です。
違反すると一括返済リスクがあるため、慎重に判断しましょう。
【重要】免責事項
本記事は一般的な情報を提供するものであり、実際のケースに適用されるかは金融機関や税務署に確認してください。専門家（税理士・ファイナンシャルプランナー）への相談を推奨します。
